自2025年下半年起，科兴科学园开始出现搬家公司的货车，标志着腾讯员工分批将办公设备和个人物品打包，并在周末运往大铲湾的企鹅岛。新的一周，他们将在新地点开始工作。

这场为期近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐步清空，这位在此租赁了13年的主要客户正式撤离。尽管腾讯的离开并非毫无预兆，早在2019年腾讯在大铲湾购地时，科兴便预见到这一天的到来。

在许多游戏行业人士的印象中，科兴与腾讯的联系似乎密不可分。长久以来，科兴的许多配套服务、空间布局以及人流往来都围绕着腾讯展开，外界提及科兴时常联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的职业生涯中最宝贵的时光留在了科兴。

随着最后一批腾讯游戏员工于6月迁至企鹅岛，一个关键问题浮现：当腾讯不再是定义科兴的标签后，科兴将如何重塑自身的定位？

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刘滔，一位在科兴工作十余年的老员工，现主要负责园区运营服务，他清晰记得科兴的建设历程：“一期工程在2010年至2013年完成，二期则在2014年至2019年间竣工。” 科兴采用自持物业、自主运营的模式，不依赖第三方物业公司，也不对外输出其物业管理服务。据科兴工作人员透露，公司成立二十年来从未出售过任何房产。

腾讯于2013年入驻科兴，同年微信开始崭露头角。起初，刘滔并不清楚腾讯在科兴的主要业务。直到2014、15年左右，他才了解到腾讯最核心、最具盈利能力的业务是游戏。尽管科兴也容纳了如TME腾讯音乐等部门，但游戏部门无疑是最受瞩目的。腾讯游戏旗下的魔方工作室群和光子工作室群均设于此，员工总数过万，占据了园区约四分之一的办公面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，恰逢“大众创业、万众创新”的浪潮，大量科技公司涌入。柔宇科技在此起步后迁往龙岗建立生产基地；富途证券最初租赁五六百平方米，后扩至数万平方米，市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也纷纷在此落户。

随着企业数量的激增，科兴的人流量也达到了顶峰。刘滔回忆，2019年前后，园区人流和出租率达到饱和状态：“人流最多时达到五六万人，出租率也爆满。” 他记得当时的科兴夜晚依然灯火通明，晚上八九点打车都十分困难，甚至到了11点也热闹非凡。科兴一度被誉为“现象级”园区，象征着深圳的活力，甚至被称为“中国加班第一楼”。

然而，租金的拐点比人流高峰期来得更早。自2012年起，科兴租金持续上涨，至2018年10月左右达到峰值后开始下滑。科兴方面将2018年的租金下调归因于贸易战的背景。2019年，租金经历了一次较大幅度的调整。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。到了2022年，房地产“三条红线”政策的影响逐渐显现，科兴租金再次出现波动。

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随着园区内企业和人员的增多，科兴G层的商业配套也随之繁荣。一位在科兴工作了十多年的游戏公司员工回忆，2013年园区内的餐饮选择有限，仅有几家餐馆和刷卡食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。

在其鼎盛时期，G层的“阿嬷手作”经常需要排队购买上百杯饮品，美食街、咖啡馆、KTV等业态鳞次栉比。张丽，一位在科兴全职从事保洁工作的员工，中午会在G层快餐店兼职，打饭、洗碗，每天能赚取20元并解决午餐。六年间，她见证了许多店铺的兴衰：“有的生意不好，倒闭了，你又得重新找，但这里总有饭店需要招小时工的。”

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区大约需要预留5%的面积作为商业用途，外卖普及后，这一比例相应下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔解释说：“有外卖平台来解决，它能够用整个区域的力量来服务你，就不一定需要你这个园区有商业。”

过去，科兴的晚餐消费尤为旺盛，加班至深夜的员工需要解决晚餐。但自2022年起，堂食比例持续下滑。即便白天人流量有所恢复，晚餐时段的客流量也难以回到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的现象更加明显。G层的“阿嬷手作”不再需要排长队，大部分餐馆的客流量下降，部分店铺也因无法维持而退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“人从5月中旬开始慢慢减少，地下车库的车位也少了许多，以前停满了找不到位置，现在空了很多。”

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科兴多年来一直致力于适应互联网公司的工作节奏。园区内拥有一些看似不起眼但至关重要的基础设施，这些设施在建成之初便处于国内领先水平。

例如，空调系统是其不可或缺的服务之一。互联网公司的上下班时间不固定，经常工作到深夜甚至凌晨。普通写字楼的中央空调通常需要整栋楼的主机统一启停，若科兴像普通写字楼那样按时关机则难以满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米的水。在用电低谷时，制冷设备将水冷却至4至7摄氏度储存起来；在用电高峰时，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷系统还能提前储存冷量，在中央空调关机后仍可随时取用，从而实现更灵活的供冷，避免主机整夜运转。

电力系统也为不间断运营而设计。园区从不同变电站接入了5条独立电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对入驻科兴的企业至关重要，腾讯的机房供电不能中断，一些互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区设有5000多个停车位。为解决传统刷卡进出的效率问题，园区在建成后便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早采用此项技术的园区之一。

除了硬件设施，科兴的物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工反映，当企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行现场布置，且不收取额外费用。例如，腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾摆放了一个可动的巨型KO雕塑；《使命召唤手游》上线时，中庭布置了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也在各门口悬挂了主题装饰。

科兴将这种服务模式归结为园区与企业之间的关系：“我们认为与客户之间是一种合作关系，共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”也意味着代价。当最大的“共生体”离开，其余部分需要经历一段调整期。

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腾讯的搬迁是刘滔参与科兴运营工作以来最重要的一件事。“这是我们最大的一个变数，但从打造园区的角度讲，也是最大的一个机会。”他说道。

搬迁工作分批进行。2025年10月，魔方工作室群作为首批部门入驻企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬家多安排在周末，整个过程持续近一年。

据相关平台数据显示，科兴在鼎盛时期的整体出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。然而，到2026年6月，据中介报价，科兴写字楼的租金区间已集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开不足以左右整个科创园区市场。“价格是市场形成的，并不是哪个企业能够做成的。”

刘滔也看到了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到园区有新的血液。” 他表示，过去腾讯占据的比例较大，园区有许多服务是专门为其定制的，例如其食堂仅对内部员工开放。腾讯撤离后，园区将更加开放，整体生态也将更加多元化。

科兴当前最紧迫的任务是吸引新企业入驻。在科兴看来，商业、人流和消费等问题的根本在于出租率。科兴的招商对象涵盖大、中、小型企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他不打算以企业规模设限，因为如此大的体量需要各种类型、各种规模的企业来填充。

例如，园区内从事新能源业务的易储公司原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中在一起。腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租需求。此外，也有外部企业得知有大面积空间空出后主动前来洽谈。

腾讯退租的楼层将进行整体翻新。刘滔介绍：“‘天地墙’（指装修中的顶、地、墙三面）能看到的部分，包括电梯轿厢、门套、灯光，都要做整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则将改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

科兴当前面临的市场环境比七年前更为复杂，全国范围内的写字楼和科技园区空置率普遍较高。科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的缺失，间接影响则包括配套商业失去人气、设施因使用率降低而老化，以及园区整体品质的下滑。

刘滔对此并不十分担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他坚信科兴的基础依然扎实，其地处南山核心地段，零距离地铁口，加之多年积累的服务经验和良好口碑，相比大多数园区仍具有更高的竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是其重要的名片之一。在腾讯搬离之前，科兴便已计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子正式挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，并由创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思。该项目由三个主体构成：科兴提供场地和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进历时一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后，仅用三个月时间便完成了落地工作——4月份正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬离有一定关联，但更主要的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的战略考量。腾讯的退出留下了一定的空间，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿之间的企业将入驻总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则将进入孵化器，“游托邦”正是后者。

在科兴期间，作者恰巧赶上了一次“游托邦”的路演。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委进行评分。17个团队中有7家专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者此前就在科兴工作。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，她认为科兴拥有三大优势：一是地理位置优越，位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员大多拥有高学历和大厂背景，不少人已在附近安家。二是南山区的政策能够有效落地，包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，这些政策都已有详细的落地细则和预算。三是创梦天地本身作为一家游戏公司，能够更深刻地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区非常了解游戏及游戏企业。”在其他地区，游戏公司常常面临不被理解的困境：它们缺乏厂房，固定资产不多，财报上可能连续亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“在一些区办理贷款、开户时，对方看到报表会感到困惑，‘资产负债表怎么资产这么少？抵押什么？’税务部门也一样，研发型公司前几年亏损是常态，税务局会经常电话询问，或前来检查公司是否存在偷税漏税行为。”

在南山区，这类误解则要少得多。首批入驻团队之一的刘星于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆道，最初客户经理对这家二十来人的新公司每月要支付一百多万工资感到不解，认为“这是骗子公司”。但后来银行人员实地考察后，便理解了这是一家游戏公司，并为其开通了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能理解游戏公司报表的区域，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。她表示：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身在深圳就是核心区域，无论GDP、增长还是上市公司布局都非常出色。我认为无论是从深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴从事保洁工作已有六年。腾讯的搬离对她而言并没有带来特别的感受：“人少对我们工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬走时那批人也一并离开了。张丽的月工资为3600元，加上兼职收入可达四五千元。公司提供住宿，午餐由兼职的餐馆解决，每月还能积攒一些。她也并不担心腾讯搬走的影响，在今年5月合同到期后，物业又与她续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴度过了五年时间，从实习生一路成长为正式员工，工位也从C座更换到D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约作者在G层的润园四季椰子鸡餐厅用餐。“我周末来科兴吃饭，这可能有点好笑吧？朋友肯定觉得我挺奇怪的，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞且无异味。她居住在宝安和南山交界处，过去通勤到科兴约半小时。搬到企鹅岛后，虽然物理距离缩短，但通勤反而变得更慢。岛上没有地铁直达，只能依靠打车或班车。“那边交通太不方便了，一路红灯很多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，即便我是滴滴V7会员，也得等半小时以上才能打到车，因为大家都是V7，等于都没有特权，只能看谁运气差了。”

企鹅岛虽然更现代化，员工公寓月租两千多元，部分还能看到海景，但更换园区意味着需要重新适应。刘雪熟悉科兴哪部电梯的程序“比较慢”，知道中午哪家餐馆能最快吃完饭，也知道冬天在哪里晒太阳最舒服。这些都需要时间在新园区重新建立。

“这里有太多回忆了。”她一边说，一边和作者在科兴G层散步。她形容回到科兴有种“忆苦思甜”的感觉。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始谈论这里的人，有些人跟着去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调往了其他城市。她提到一位能力很强的同事，承担了组里60%的KPI，但因是外包身份，月薪仅8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至高职，曾两次获得最高绩效，却选择辞职，因为觉得工作内容并非自己所愿。辞职后，他陷入了恐惧，担心过去的成功只是运气，不敢面对新的面试，害怕被拒绝后证明一切都是偶然。

两人边走边聊，不知不觉走到了C座楼下。她像往常一样尝试用工卡刷闸机，但没有反应；更换另一个入口，同样无效。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外望着里面，里面已被拆得七零八落，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在此面试时，正值上一届世界杯，隔断上贴着一张梅